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日本媒体分析我国的楼市市场的发展状况

来源: 未知 作者: admin 发布时间:2017-09-19
随着我国经济的不断发展,我国的房地产事业也存在一定的发展,取得了相当大的成绩。最近日本这个国家观察了我国的楼市发展状况,想趁机获得利益。
 
作为宏观经济和房地产领域的研究者,日本是必须调研的经济体,我所在的团队一直在筹划日本调研来为中国房地产趋势研判提供参考,约一家调研容易,需要将日本最主流的10余家机构凑在一起调研实属不易,最终我们调研了日本几乎整个房地产市场:1)国立横滨大学(校长和房产政策经济学家亲自接待);2)日本最大的房产研究机构:日本不动产研究所;3)日本最大的三家房产集团:三菱、野村、三井;4)日本最大两个租赁企业:大东建托、日本最大的REITs之二:日本零售基金、野村不动产主基金;6)日本大型特色开发商:饭田集团、Open House;7)日本房产中介:SeiwuHouse;我们获取了众多深度和一手资料,接下来逐步展现给大家。
核心观点:总是停留在理论的视角和中国的视角看日本,我们这次请日本本土研究机构——日本不动产研究所以日本本国的视角为大家解读日本经济和房地产泡沫:
 
1) 日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代:日本房价其实经历过三轮暴涨,大家只记得90年那一轮泡沫性上涨,但在1956-65、1967-74分别有两轮房价上涨,工业-住宅-商业轮番上涨,不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段,通过经济快速发展可以化解泡沫;
 
2)房价泡沫的起因:日本房地产泡沫性上涨(1985-91)的原因广场协议的签订导致出口和经济衰退,日本政府推出财政刺激(6万亿)和货币宽松(5次降息)导致全社会投资地产,尤其似乎大量非房地产企业加入土地投机催生了泡沫;
 
3)房地产泡沫破裂的原因:日本房价泡沫破裂的原因在于资本市场先知先觉,股价于89年12月到顶,但这不但没有引起房地产市场警觉反而加速了资金流入土地市场,地价进一步膨胀,政府祭出两个后来被认为过猛的政策:限制房地产融资总量和上调基准利率(2.5%至6%)导致房价泡沫迅速破裂;
 
4)泡沫前后市场参与方观念:泡沫前,从个人到企业都相信土地神话,大量加杠杆,尤其是非地产企业参与土地投机和海外投资,导致产业空心化经济泡沫化,破裂之后,房企开始从开发逐步转向运营,居民转向租赁,量价持续下跌,直到JREIT的推出;
 
5)日本最高商业地价格已经超越泡沫顶峰、整体价格恢复至84年(泡沫前一年):东京地价最高的地方“银座四丁目”(主要是商业和地铺),成交价格为7800万日元/平米(约470万人民币/平米),已经恢复到泡沫之前的地价水平,整体6城市住宅价格指数已经恢复至1984年水平也就是泡沫性上涨的前一年;
 
6)东京房价低于中国、租金高于中国: 东京的平均房价(指数100)低于上海(134)和北京(106)、纽约(130)、香港(192),但租金(100)高于北京(69)和上海(77)、香港(176)、纽约(237);从绝对价格角度,2017年住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元,新宿中古屋(二手房)价格约在7万左右,即使大家说的失去了二十年的日本房价,这个价格也不是大家想的那么便宜,大家别期待中国泡沫破裂来满足你的买房意愿。
 
我国的房价非常高,一直以来都是受到国家社会的不断关注。日本媒体对比了两国房价的差距,想分析出一些数据,得出客观性的事件,更好地开展建设。
    责任编辑:admin

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