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开发商两极分化 拿地和抛售各为一方

来源: 未知 作者: admin 发布时间:2017-09-10
对于目前的楼市来说,看涨和看跌的都大有人在,所以我们来看一下开发商们是否对房地产市场依然抱有信心吧。虽然开发商们的态度依然是强硬的,但是我们从抛售和拿地的频率来看,似乎已经有人顶不住了。
 
连续近半年的成交量走跌,使得不少此前涉足房地产市场的上市公司不得不抛售手中现房,试图通过套现改善经营数据。
上海易居房地产研究院9月4日发布《8月住宅成交报告》。该报告显示,8月份50城新建商品住宅成交面积环比减少1%,同比减少26%。从数据来看,目前已经出现了连续5个月的环比下跌,连续6个月的同比下跌。包括北京、上海和南京等8个城市市场交易相对冷淡,属于跑输大市的类型。
 
但同样值得注意的是,一方面部分上市公司在抛房求生,另一方面,上市地产商则在疯狂拿地备粮。统计数据显示,房地产上市公司(含港股)前8个月已经耗资超万亿用于拿地。
 
事实上,楼市调整的变化直接影响着房价的走势,而当前房地产市场前景未明,也使得房企在加剧分化和集中。
 
成交量连续半年走跌
 
楼市调控已经数月,当前的房地产市场走势究竟如何?9月4日,易居研究院发布的《8月住宅成交报告》显示,8月份50城新建商品住宅成交面积环比减少1%,同比减少26%。从数据来看,目前已经出现了连续5个月的环比下跌,连续6个月的同比下跌。三类城市市场分化,包括北京、上海和南京等8个城市市场交易相对冷淡,不过部分三线城市热度依旧。
 
8月份,易居研究院方面监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2207万平方米,环比减少1%,同比减少26%。易居研究院研究员赖勤表示,从数据来看,连续多月的环比和同比下跌,说明楼市在逐渐降温,这得益于各地“因城施策”的调控政策,随着政策效应的继续释放,楼市将进一步回归理性。
 
楼市销售低迷,使得部分上市公司面临较大的资金周转压力,甚至不得不以抛售手中现货为代价来换取现金。
 
Wind数据显示,1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中,今年上半年,共有1160家上市公司的投资性房地产较2016年末有不同程度的减少,占比高达78.5%。
 
这也意味着,近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。
 
据统计上市公司财报,砍减旗下地产资产的原因主要是重组置出资产、改变用途、战略升级、优化主业结构、政府征收、改善经营状况、降低财务风险、缓解短期经营压力等。
 
业内专家认为,此轮上市公司抛售房产的背后的动机其实是保壳、保业绩,手头紧的则想卖房保命。
 
近日,南京麒麟一个楼面价22353元/平方米的“地王”楼盘传出将于本月上旬首次开盘的消息,令人意外的是,其领取的销售许可显示,物价部门核准的均价为2.5万元-2.7万元/平方米,这一价格仅比地价高出3000元/平方米左右。江宁一家楼盘上周也领取了新一批房源的销售许可,毫无意外,房价“停滞不前”,没有上涨。据最新统计,因限价力度不减,南京至少有13家楼盘一年多来处于“零涨幅”状态。
 
去年4月15日,经61轮疯狂竞价后,北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区G09地块,楼面价高达22353元/平方米,溢价率163%,成为该区域最高地价。其时业内人士估算,其未来房价很可能会冲破4万元/平方米,不久后,开发商也放出“打造科技生态豪宅,精装豪宅价格要卖到4万元”的口风,而当时该楼盘周边房价不过1.7万元-2.2万元/平方米。
 
抛售与拿地
 
一方面是上市公司在抛售房产,另一方面,又有不少开发企业仍在疯狂拿地备粮。
 
中国指数研究院发布的统计数据显示,今年1月至8月,全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元,同比增长达到34%。这一数据,足以表明开发商们对未来中国房地产业的乐观心态。
 
中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,仅仅是7、8两个月,万科拿地数量已经有44个,耗费金额超500亿元。万科只是开发商们拿地的一个缩影。虽然自去年以来,房地产调控非常严厉,但是部分开发商们仍对中国房地产业很乐观,拿地热情不减。
 
另据wind统计,今年前8个月60家房地产上市公司(含港股)已经耗资10327亿元拿地,远超去年同期的6817亿元,同比大幅增长逾五成。其中,碧桂园和招商蛇口拿地耗资均超过1000亿元,两者均较去年同期增长近一倍。
 
从拿地宗数来看,碧桂园为286宗、万科143宗、恒大105宗、保利92宗、华夏幸福71宗、中国海外60宗,这6家房企属于拿地数第一军团。
 
此外,华润置地48宗、新城发展47宗、龙湖地产46宗、荣盛发展46宗,这4家房企属于第二军团。绿地控股32宗、中南建设28宗、金科股份26宗、招商蛇口24宗、金地集团24宗、大连万达24宗,旭辉地产20宗,这7家公司属于第三军团。
 
而就在南京地王降价销售的同时,隔壁的苏州正展开着土拍大战。10宗地块共吸金110.25亿元,其中8宗住宅地块拍出了109.94亿元的价格,4个新地王产生。这8宗住宅地块拍卖过程中,最短进入一次性报价用时37秒,最长进入一次性报价用时50分钟;单地最高总价33.15亿元,最低4.86亿元;最高成交楼面价28861元/平方米,最低9142元/平方米;最高溢价47.61%,最低13.8%,最多一块地参与一次性报价房企数有41家,战况激烈。
 
穆迪分析师黄哲指出,严格的调控措施将影响下半年住宅销量,并导致销售增速放缓,预计未来6-12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战。
 
而北京创高助新会计师事务所分析师黄华认为,房企的分化已经非常明显,中小房企面临生存危机,而资源正在进一步向规模型大房企汇集,这些房企的疯狂拿地行为也彰显了他们对楼市的乐观。
 
我们应该认识到的是,对于小型的开发商来说和政策来对抗无疑是以卵击石,所以面临抛售的危机也在所难免。如果是大品牌、有实力的开发商的话,那么再坚持一下或许能够看到曙光的意念,依然支撑着他们。
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